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  • Դδ֪ / ߣadmin / ʱ䣺2023-03-04
  • 调整布局、收缩投资,房企“减仓€三四线城市

    三年来的首个大规¤乡,使三四线城市再次成为热议的焦点€对于房地产行业来说,三四线城市曾经是部分房企实现高周转、快扩张的重要阵地,但是,随€房地产行业进入下行周期以及房企自身出现资金危机,三四线城市也成为房企€先撤离的地方?/p>

    如今的三四线城市,还有投资机会吗?哪些城市仍是房企重仓的地方?哪些城市成为房企撤离的目标?在三四线城市投资布€,房企应该注意什么?

    百强房企去年在三四线城市拿地面积下降37%

    曾经的三四线城市,在宽松政策、货币化安置下,经历了一轮高速发展周期,成为部分房企布局的重点,也成就了€批千亿级房企,诸如碧桂园、中梁控股等?/p>

    从克而瑞统计数据来看?017年至2021年,尽管市场热度有所下滑,但三四线城市土地成交面积占全国的土地成交比例始终维持在75%以上?/p>

    随着房地产行业持续下行,房企资金链紧张,土地投资€始收缩,三四线城市成为房企最先撤离的地方?/p>

    2021年是房企在三四线城市拿地的转折点。根据克而瑞统计数据显示?021年,百强房企在三四线城市的土地成交金额€成交面积开始明显下降,在成交金额方面,2020年是4.02万亿元,2021年€?022年分别下降至3.47万亿元€?.28万亿元;在成交面积方面,?020年的22.23亿平方米下降?021年的17.49亿平方米?022年降幅更为明显,跌至11.09亿平方米?/p>

    在涨跌幅度方面,2017年€?018年是三四线城市出让土地的高峰。到?021年,百强房企在三四线城市的土地成交面积€成交金额增速首′负,分别同比下降21%?4%?022年跌幅更是达?7%?4%?/p>

    从三四线城市撤€€,房企将土地投资转向了风险更低的€二线城市?/p>

    据克而瑞统计数据显示?018年,百强房企在三四线城市拿地面积占比高达58%?019年至2021年拿地面积占比下降至50%左右?022年则是大幅下滑,占比?1%,€在二线城市拿地面积占比上升?1%,一线城市为18%?/p>

    以重仓三四线城市的碧桂园为例?022年上半年,碧桂园仅在佛山等地获取低溢价率的土?宗,权益地价?1亿元,其中二线城市权益金额占?1%,三四线城市权益金额占比29%?/p>

    而中梁控″2022年上半年未新增土地,?021年拿?5个,土地投资金额526亿元,其中,三线城市投资金额占比51%,四线城市投资金额占比约10%?/p>

    对于房企从三四线城市撤离的原因,克€瑞研究中心高级研究总监谢杨春认为,可以从房企资金€市场€需求等层面来分析€现金流紧缺是房企在三四线投资收缩的导火索,也是€核心的原因€€高周转不行了,现金流被′了,没钱就会减少投资,不管是三四线城市还是一二线城市。€?/p>

    谢杨春进€步表示,从市场层面来看,三四线城市房地产市场的下行€度高于€二线城市,抗风险能力也不如一二线城市?/p>

    从需求层面来说,在上€轮周期中,由于货币棚改安置化,带动了三四线城市的火热,但随着人口流出,导致三四线城市的购买力和支付能力大幅减弱€€需求减少了,供应还在增加,房子就不好卖,资金成本太大,房企就会减少拿地。€?/p>

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    不过,谢杨春也说道:“原本从三四线城市发展起来的房企比较多€因此,从数据来看,从三四线城市逃离的企业也比较多€€?/p>

    新京报制?许英?/p>

    长三角€大湾区核心三四线城市仍是关注重?/p>

    值得关注的是,从大趋势来看,房企虽然撤离三四线城市,但是细分下来,也存在分化,部分城市群中的核心三四线城市仍是房企持续投资的阵地?/p>

    克€瑞曾在2021年统计的€份数据显示,在长三角的三四线城市,百强房企拿地金额占比从2018年的47%上升?021年的62%;珠三角相对来说比较平稳,下滑最明显的是中西部和环渤海的三四线城市€?021年,百强房企在环渤海的三四线城市投资占全年拿地€额的比例仅?%?/p>

    从具体城市来看,2018年至2021年,温州、佛山€东莞€南通€徐州等三四线城市持续受到房企青睐€?/p>

    这种大趋势在2022年依旧延续€据中指研究院统计,2022年,长三角TOP10企业拿地金额2483亿元,居四大城市群之首;粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额1530亿元,位列第二;€后两名是京津€和中西部城市群€?/p>

    “现在房企的投资方向是,在重点城市群中的核心三四线城市投资€这类城市有€定的经济基础、产业支撑,能带来人口和购买力€房企秉持优中择优,不会€拓新的三四线城市,只会去核心三四线城市布€。€谢杨春如是说€?/p>

    谨慎拿地下,房企在三四线城市如何布局?/p>

    虽然调控政策持续松绑,但是截至目前,房地产市场的整体形势并未迎来好转,尤其是三四线城市,未来€段时间可能会持续保持低迷态势?/p>

    对于房企来说?023年面临的形势依然严峻,€保交楼”仍是重点,在市场行情难以明显好转€行业又面临新一轮偿债高峰时,房企的现金流不容乐观,仍会延续谨慎拿地的基调€?/p>

    因此,在城市分化加剧的背景之下,经济面较好€有产业基础、人口有流入的一二线城市和核心三四线城市,将会是房企投资布局的重点€?/p>

    谢杨春表示,未来房企不会像过去一样€重三四线城市了,不具备这个′了€三四线城市的产业没有太大变化,未来投资€定会继续收缩,€不是说房企不在三四线城市拿地了,€是收缩、有选择性地布局。€?/p>

    在业内人士看来,长三角€粤港澳大湾区的核心三四线城市将是房企关注的重点,€对于没有产业基€且人口流出的三四线城市,房企的投资布€将会愈来愈弱。当然,在土地出让方面,地方城投公司以及本土房企可能会去接盘?/p>

    对于房企在三四线城市的投资布€,谢杨春建议,首先,要更关注项目本身的利润率,把账算清楚,不要妄想未来市场可能会出现上涨的行情€其次,选择中心城区或是成熟、优质的板块去布€。第三,减少在三四线城市拿大盘,大盘过去好卖,如今要注意资金的使用效率,钱是有限的€最后,刚需和改善产品并重,做差异化竞争?/p>

    新京?023??4日产经周刊€三四线楼市危与机€€?/p>

    新京报记?段文?封面?资料图片